この道一筋20余年 豊富な経験と実績「底地売却・借地問題解決のエキスパート」有限会社新誠不動産

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底地売却

底地・借地は様々な問題を抱えています

借地は様々な問題をかかえています

土地を貸している地主さん、このようなことで悩んでいませんか?

  • 地代が安く固定資産税が高いので、もっと収益性の高い資産に換えたい
  • 相続税を納税するために現金が必要になった
  • 遺産分割する際に、底地は誰も相続したがらない
  • 借地人さんとの人間関係が煩わしい、借地の管理が面倒
  • 親から受け継いだサラリーマン地主なので、借地管理のことが何もわからない
  • いざという時の売却は困難なので、余裕のある時に底地を売却しておきたい など

借地は著しく収益性が低いことの他に、換金時における流通性の問題、相続における納税や遺産分割の問題、借地人さんとの人間関係や管理の問題など様々な問題を抱えています。

底地売却専門の新誠不動産が、そんなお悩みや難題をかかえる地主さんのお手伝いをいたします。

借地人さんへの売却

新誠不動産では、底地を借地人さんへ売却いたします

新誠不動産では、底地を地主さんにとって最も有利な売却先である借地人さんに売却いたします。もちろん、借地人さんへの交渉から土地の引き渡しまで、当社がトータルでサポートいたします。

底地を売却するためには、借地人さんのご意向、お悩み、今抱えている問題などにも注意を向ける必要があります。地主さんだけでなく借地人さんのお考えにも充分に耳を傾け、真摯に対応する心掛けが大切です。

底地を売却するのは容易なことではありませんが、借地人さんには「いつかは自分の土地にしたい」という気持ちが潜在的にあります。また、借地人さんの人生においても、現在の生活環境や将来のライフプランに大きく影響する非常に重要な問題ですので、誠実に交渉すれば、必ず前向きに真剣に検討してくださいます。

当社が地主さんと借地人さんの間に立ち、双方のお話を丁寧にお伺いして最適なプランを立案し、地主さんと借地人さん双方にとって良い結果となる解決策を導き出します。

借地人さんが底地を購入するメリット

  • 低廉価額(更地価額の30~40%)で土地が自分のものになる
  • 毎月の地代や更新料・建替え承諾料・名義変更料などが不要になる
  • 測量をするため、隣地との境界が明確になる
  • 建物の建替えや売却が自由にできるようになる
  • 「土地が自分のものである」という安心感・満足感を得ることができる …等々

借地人さんが借地のままでいるデメリット

  • 地代の値上げ交渉が度々あり、煩わしい思いをする
  • 地主さんの許可がないと建物の増改築や売却ができない
  • 借地権付建物を売却する場合、売却しにくく価額も安い
  • 金融機関からの評価が低く、借入が困難
  • 地主さんが底地を第三者へ売却しないか常に不安 …等々

借地人さんにとって、底地の購入は金銭的に大きな負担を強いられますが、それ以上に大きなメリットを享受できるものです。

地主さんや当社の利益だけを考えているようでは、借地人さんから信頼されません。借地人さんとの交渉は、専門性だけでなく人間性を問われる場でもあります。

多くの実績と経験のある新誠不動産では、これらのメリットやデメリットをわかりやすくきちんと借地人さんにご説明し、地主さんに代わって借地人さんと何度も何度も膝を交えて粘り強く交渉いたします。

底地の売却価格

借地人さんへ売却する場合、売却価格は更地価額の30~40%

底地を売却する場合、借地権に相当する価額を差し引きます。

借地人さんへ売却する場合は、更地価額の30~40%(財産評価基本通達に基づく)となります。

一方、底地買い業者へ売却する場合は、更地価額の10%程度となります。

【例】坪100万円で50坪の土地の場合
更地価額 坪100万円×50坪=5,000万円
底地価額 借地人さんへ売却する場合:1,500万円~2,000万円(更地価額の30~40%)
底地買い業者へ売却する場合:500万円程度(更地価額の10%程度)

底地売却についてのフルサポート

借地人さんとの交渉から契約締結まで、全ての業務をその道のプロがお引き受けいたします

新誠不動産がお引き受けする業務は、借地人さんの意向調査をはじめ、物件調査、売却価額の査定、価額提示、売買の取りまとめなど、地主さんと借地人さんの間に立っての交渉全般となります。

地主さんと借地人さんの交渉が成立した後は、重要事項説明書や売買契約書の作成および契約締結業務を行います。

また、底地売却の際には測量を行いますので、その発注や現地での立会い、諸調整もいたします。

登記に関しては、司法書士への依頼、借地人さんと融資金融機関との調整などもうけたまわります。必要に応じ、税理士・弁護士・不動産鑑定士などの専門家とも協議をいたします。

当社が底地売却についてのフルサポートをいたしますので、地主さんが個々の案件ごとに専門業者を探してご依頼なさる煩雑さはございません。ぜひ安心して当社にお任せください。

借地人さんの銀行融資についてもご提案いたします

借地人さんがどんなに底地を購入したくても、お金がなくては買えません。底地といえども買い取るにはまとまった金額が必要になります。資金がないという理由のためだけに借地人さんが底地の購入を諦めてしまっては、地主さんにとっても借地人さんにとっても非常に残念な結果となってしまいます。

そのようなことのないよう、新誠不動産では、借地人さんの銀行融資のご提案もいたしております。底地購入の融資については、担保価値は十分ですから返済能力さえあれば、銀行も積極的です。借地状態解消のための親子二代ローンなどのご提案もいたします。

当社には、これまでに借地売却を何百件もまとめ上げてきた実績があります。どんな底地でもぜひ当社にお任せください。

底地買い業者に売却する前に

底地買い業者は、底地を購入してどうするのか?

底地買い業者も、余程のことがない限り、今はバブル時代のような地上げはしません。底地買い業者が地主さんから底地を買った後は、やはり借地人さんに底地を売却するのです。

また、借地権の買い戻し・交換などで更地化し、第三者へ売却することもあります。いずれにしても、底地買い業者も借地人さんと交渉し、何らかの手法で換金化していくのです。

底地買い業者が底地を購入すると、経費(登録免許税・不動産取得税・借入金利他)が底地買い業者に掛かります。ですので、仕入価額(底地価額+経費)に人件費と利益を計上して売却しなければ、儲けが出ません。もちろん、買い取った底地の全てをうまく売却できる訳ではありませんので、売れ残るリスクも考えなければなりません。

そのため、底地買い業者が儲けを出すには、何よりもまず底地を安く購入する必要があります。そうなると、底地買い業者が底地を購入する際の提示価額は、更地価額の10%程度になってしまうのです。

高値を提示してくる底地買い業者のからくり

底地の買主は借地人さんか底地買い業者に限られます。この対象の少なさが、底地の売却を大変難しくさせます。そして、難解で手間暇が掛かる割に儲からない底地売却には、不動産業者も積極的に対応してくれません。

このため、地主さんは「やはりいっそのこと底地買い業者へ売却してしまおうか?」という誘惑にかられるかも知れません。

しかも、最近は業者間の競争が激しいため、高目の金額(更地価額の15~20%)を提示してくる底地買い業者もいるようです。しかし、これにも理由があります。

高値を提示してくる底地買い業者は、地主さんに手付金を支払って契約した後、借地人さんを訪問します。そして儲かることがわかった場合には話を進めますが、「儲からない」と判断すると、契約を白紙解除し、手付金も回収してしまうのです。底地買い業者は、これならいくらでも強気な買い取り金額を提示できます。

底地買い業者より、借地人さんへ売却するほうが断然有利

底地を借地人さんに売却するとしても、自分以外には売れないと見れば借地人さんも強気です。更地に比べ、はるかに売却の難易度は高くなります。

かといって、安易に底地買い業者へ売却すると、価額は非常に安くなってしまいます。

当然ですが、底地買い業者と異なり、地主さんは底地を売る立場ですから、底地取得費用はありません。経費も人件費も掛かりません。そして、底地が売れ残るリスクも気にする必要はありません。

このため、多少安く借地人さんへ売却したとしても、底地買い業者へ売却するよりは断然有利なのです。

御先祖様から受け継いだ大切な土地です。底地買い業者へ売却することをお考えになる前に、ぜひ一度、新誠不動産にご相談ください。

「地主さんの救援隊」新誠不動産へのご相談は無料です。何でもお気軽にお問い合わせください。TEL:03-5612-3350 FAX:03-5612-3351 クリックでお問い合わせフォームへ→